Os fatores e implicações do aumento dos preços da habitação em Taiwan

A mídia taiwanesa diz que a moradia em Taipei é tão cara que uma família média não teria que comer nem beber por mais de quinze anos para ter uma casa. [1] Eles usam essa estatística para explicar os altos custos da moradia e a dificuldade de conseguir a propriedade. A disparada dos preços também tornou a habitação uma questão política. Aumentar a oferta de habitação social ou encontrar métodos para conter a alta de preços tornou-se uma questão-chave em cada grande eleição desde 2010. As possíveis soluções habitacionais estão em constante debate e, devido à resistência de diferentes grupos de interesse, avançam lentamente.

Qual é o preço do alojamento em Taipei? O cálculo popular de quinze anos sem comer ou beber para ter um lugar é baseado na relação entre o preço médio da habitação e a renda familiar anual média, que aumentou de 8,9 para 15,7 entre 2005 e 2014. [dois] De acordo com uma pesquisa semelhante feita pela Demographia International Housing Affordability Survey, a proporção é de 17 para Hong Kong e 10,6 para Vancouver, duas das cidades mais inacessíveis do mundo, com Londres em 8,5 e São Francisco em 9,2. [3] Isso faz de Taipei uma das cidades mais inacessíveis do mundo. [4] A família média em Taipei tem que pagar dois terços de sua renda para uma hipoteca, que está bem acima de 30%, o que é considerado o limite acessível (ver Tabela 1). [5]

Desde 2005, os preços das moradias mais do que dobraram em Taipei. O apartamento médio de 30 ping (1.067,4 pés quadrados) custa cerca de US $ 620.000. Embora Taipei tenha visto os aumentos mais graves, os preços estão subindo em todo Taiwan. Entre 2005 e 2014, os preços médios das moradias em Taiwan aumentaram 70 por cento e têm ultrapassado continuamente o nível de renda de hipotecas acessíveis (ver Tabela 1). Os salários mensais estão estagnados, aumentando apenas 12,25%, o que é inferior à taxa de inflação. Enquanto isso, a taxa média de crescimento econômico foi de meros 3,92%, ficando muito atrás do aumento dos preços das moradias.




tabela 1



Fatores que contribuem para preços altos

Este é o terceiro grande salto nos preços das moradias desde a crise do petróleo dos anos 1970. O primeiro salto deveu-se à inflação provocada pelo aumento do preço do petróleo. O segundo salto, no final dos anos 1980, deveu-se principalmente à liberalização econômica apressada. Taiwan havia sofrido pressão do governo Reagan para reduzir os superávits comerciais excessivos com a abertura de seus mercados. [6] O aumento de preços subsequente foi enorme, com os preços das moradias em Taipei mais do que dobrando entre 1987 e 1990. [7] A desregulamentação financeira e a rápida valorização da moeda de Taiwan atraíram uma onda de capital estrangeiro. A poupança excessiva e as baixas taxas de juros formaram uma grande oferta de dinheiro que impulsionou a especulação imobiliária. Este caos econômico desencadeou um movimento substancial de moradias em Taiwan em 1989, conhecido como Movimento do Caracol sem Shell, referindo-se às muitas pessoas que não podiam ter casa própria. [8]

Este terceiro salto começou em 2005 durante um período de crescimento econômico lento e continuou durante a crise econômica global de 2008 até o presente. A principal causa foi o retorno massivo do capital estrangeiro de Taiwan, devido à incerteza dos mercados financeiros globais e ao aumento dos custos trabalhistas na China. Esse efeito foi perpetuado por uma política para atrair capital de retorno reduzindo os impostos sobre herança de 50% para 10% em 2009. Como muitas linhas de produção haviam se mudado para o exterior, os investidores de capital retornados não estavam interessados ​​em investir no desenvolvimento industrial. Além disso, o sistema tributário de Taiwan, que tornou os investimentos imobiliários uma forma eficaz de evitar impostos e armazenar dinheiro, incentivou ainda mais o fluxo de retorno de capital para o mercado imobiliário.

Baixas taxas de juros sobre hipotecas (abaixo de 2 por cento desde fevereiro de 2009) também desempenharam um papel significativo neste terceiro salto. Mais uma vez, a poupança excessiva é um fator, mas em comparação com o segundo aumento repentino no setor imobiliário na década de 1980, desta vez o aumento resultou mais das economias dos negócios e da empresa do que da economia geral das famílias. Durante o terceiro salto, a taxa de poupança média das famílias tem diminuído, especialmente entre as famílias de renda baixa a média, demonstrando que os especuladores da terceira onda são mais ricos do que seus pares anteriores. [9]

Outro fator é uma lei de 2002 que permitiu que cidadãos chineses entrassem em Taiwan e comprassem propriedades. Taiwan impõe restrições aos compradores da China, como entrada mínima de 50%, residência de no máximo quatro meses por ano e nenhuma revenda em três anos. A chamada regra 543 também limita o número total de vendas de moradias para compradores da China continental. Até o momento, apenas 191 transações foram oficialmente aprovadas. [10] No entanto, muitos investimentos imobiliários são realizados por meio de corporações transnacionais, que podem incluir acionistas chineses, tornando difícil determinar o impacto real do capital chinês no mercado imobiliário de Taiwan. Desde 2002, o número de terras e direitos de construção obtidos por estrangeiros aumentaram significativamente, especialmente os direitos à terra, que, ao contrário da China continental, podem ser propriedade privada em Taiwan (ver Tabela 2). Por outro lado, a influência desse influxo de capital pode ser exagerada publicamente, o que alimenta a especulação, já que os investidores imobiliários locais antecipam a compra futura de cidadãos chineses. [onze]

A habitação também tem sido vista como um bom investimento e uma forma predefinida para as famílias armazenarem valor à medida que a sua riqueza aumenta, porque as quedas abruptas nos preços da habitação são em grande parte desconhecidas. As políticas de habitação pró-mercado promulgadas desde 1990 têm desempenhado um papel importante na estabilização do mercado de habitação. Durante recessões econômicas, como a crise financeira asiática em 1997, o incidente de 11 de setembro em 2001, o surto de SARs em 2003 e a crise financeira global em 2008, o governo forneceu fundos adicionais para hipotecas a juros baixos. Em 2001, a taxa de imposto incremental sobre o valor da terra foi reduzida pela metade, o que também ajudou a estimular o mercado imobiliário. [12]

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Tabela 21

Os efeitos na economia, sociedade e política de Taiwan

A especulação aumentou a desigualdade social e o número de super-ricos. Comprar uma propriedade tem sido uma forma muito procurada de estacionar dinheiro para os ricos em todo o mundo. Especialmente em Taiwan, o lucro do investimento imobiliário é especialmente atraente e se tornou uma maneira rápida de acumular riqueza. Os cinco por cento com maior renda ganhavam 32,7 vezes mais que os cinco por cento mais baixos em 1998 e aumentaram para 96,6 vezes em 2012. [13] Especialmente depois de 2000, o 1% do topo acumulou mais riqueza mais rápido do que todas as outras faixas de renda. Chu, Chow e Hu (2015) compararam a acumulação de riqueza em Taiwan com o resto do mundo usando o World Top Income Database. [14] De acordo com o banco de dados, o 1% do topo em Taiwan ganhou 10,85% de toda a receita em 2014. [quinze] A velocidade desse aumento supera o do Japão e está se aproximando da Coréia do Sul e de Cingapura. [16] O número de bilionários taiwaneses listados na Forbes aumentou de cinco pessoas em 2009 para 38 pessoas em 2015. Entre as cinco pessoas mais ricas, duas delas estão no mercado imobiliário. [17] A riqueza em Taiwan depende cada vez mais de ganhos de capital do mercado imobiliário, em vez da produção real. [18]

O problema da acessibilidade à habitação tem afetado cada vez mais famílias e, devido a essa pressão econômica, a própria estrutura da vida familiar mudou gradualmente. Exemplos dessa tendência incluem jovens adiando o casamento, taxas de casamento mais baixas e taxas de fertilidade mais baixas. A taxa de natalidade em Taiwan caiu para 0,9 em 2010, uma das mais baixas do mundo. [19] Essas mudanças são um reflexo de uma crescente lacuna geracional. As gerações mais jovens não seguem o caminho de seus pais para criar novas famílias, nem têm meios econômicos semelhantes para acumular riqueza. Uma pesquisa recente de Negócios Hoje mostra que 50% dos jovens de 25 a 40 anos moram com os pais para economizar nas despesas de moradia. [vinte] Falling Generation , um livro popular publicado pela Taiwan Labour Front, uma importante organização trabalhista, explica a crise geracional que Taiwan enfrenta. [vinte e um] A especulação imobiliária é um fator responsável. [22]

Por essas razões delineadas, o movimento habitacional está recuperando o ímpeto. O Social Housing Advocacy Consortium foi formado em 2010 por 14 ONGs que trabalham para vários grupos desfavorecidos. Embora a ideia de habitação social fosse nova e obscura para a maioria das pessoas, o conceito imediatamente começou a receber apoio popular. O conceito de moradia para aluguel social é semelhante à moradia pública nos Estados Unidos. O Social Housing Advocacy Consortium estrategicamente usa as eleições como um momento crucial para promover reformas políticas. [23] A Lei da Habitação, que visa estabelecer um mercado imobiliário robusto, melhorar a qualidade da habitação e, assim, permitir que todos os cidadãos desfrutem de uma habitação adequada e um ambiente de vida digno, foi promulgada antes das eleições presidenciais de 2012. [24] Os prefeitos eleitos para as seis principais cidades em 2014 declararam sua meta de aumentar o número de unidades de habitação de interesse social. O novo prefeito de Taipei, Ko Wen-je, prometeu adicionar 50.000 unidades. Recentemente, o Yuan Legislativo de Taiwan aprovou um plano de imposto sobre a propriedade proposto pelo Ministério das Finanças antes das próximas eleições presidenciais em 2016. O conteúdo dessas novas políticas ainda está longe de ser perfeito, mas o progresso está sendo feito lentamente.

Possíveis soluções políticas e desafios

O que o governo pode fazer para mitigar os efeitos negativos? As melhores ideias até agora vieram, na verdade, de diferentes participantes do movimento habitacional, e não do governo, e estão focadas na reforma tributária, regulamentação do mercado de imóveis para locação e aumento de moradias para aluguel social. Essas ideias, no entanto, provavelmente não serão totalmente adotadas pelos governos central e municipal ou pelos formuladores de políticas.

Além disso, a habitação em Taiwan é um instrumento especulativo, que pode ser visto através da combinação dos Três Altos: altas taxas de propriedade, altas taxas de desocupação e altos preços de casas. A taxa de imóveis em Taiwan atingiu 83,9% em 2010, contra uma taxa de vacância de 19,3%. [25] Na cidade de Taipei, a casa própria era menor em 75,2%, mas a taxa de desocupação de 13,4% ainda era anormalmente alta. A porcentagem de moradias vagas é impressionante, bem como seu valor disparado. Essas três características contraditórias podem coexistir devido a impostos muito baixos. Os baixos impostos sobre transações imobiliárias encorajam o investimento em moradias, enquanto os baixos impostos sobre a propriedade reduzem o custo de manter a propriedade. [26] É bastante surpreendente que o imposto anual sobre a posse de um carro seja muito mais alto do que o imposto sobre a posse de uma propriedade. Como resultado, a habitação pode ser tratada como mercadoria armazenada.

As reformas tributárias são necessárias para mudar os sistemas existentes de impostos fundiários e habitacionais, que se baseiam em valores habitacionais estimados em vez de reais. Isso subestima enormemente os impostos sobre o comércio e a manutenção de propriedades. Os altos preços da habitação e o mercado imobiliário em expansão, portanto, não são capazes de contribuir para uma grande proporção da receita tributária. A reforma tributária é uma tarefa difícil de empreender porque os incorporadores privados têm sido influentes na política tanto como doadores em campanhas. [27] O plano de imposto sobre a propriedade recentemente aprovado pelo Legislativo Yuan de Taiwan ainda é problemático porque deixa espaço para a evasão fiscal. Por exemplo, ganhos de capital de quatro milhões de dólares NT ou menos não serão tributados. Em alguns casos, os impostos são ainda mais baixos do que antes. [28] Esse processo segue o padrão típico de reformas de políticas em Taiwan. O governo e os legisladores fazem algumas mudanças em resposta ao público, mas as reformas são restringidas devido à proteção contínua dos interesses dos desenvolvedores privados.

O sistema habitacional de Taiwan é baseado nos princípios de um sistema de mercado livre. Rebecca L.H. Chiu, professora do Centro de Estudos Urbanos e Planejamento Urbano da Universidade de Hong Kong, observou que Taiwan tem o sistema de moradia mais livre do Leste Asiático. [29] O governo tem desempenhado um papel passivo como fornecedor e regulador de moradias. As moradias fornecidas por projetos habitacionais financiados pelo governo consistem em apenas 5,3 por cento de todo o estoque habitacional, e essas moradias são principalmente para propriedade, não para aluguel. [30] Promover a propriedade da casa própria tem sido o objetivo dominante das políticas de habitação, porque colocar a habitação no setor privado pode reduzir a responsabilidade do governo. Desde a década de 1990, as hipotecas a juros baixos têm sido o principal mecanismo para a regulamentação da habitação do governo e apenas um pequeno e limitado orçamento está disponível para subsídios de aluguel.

Regulamentar o mercado de imóveis para aluguel é um desafio porque a maioria das operações de aluguel é de pequena escala. De acordo com o Global Property Guide, o rendimento bruto de aluguel em Taiwan é de apenas 1,57%, o que significa que o retorno do investimento em aluguel é muito baixo. [31] O pequeno mercado e o baixo retorno dificultam o estabelecimento de locadoras profissionais. Os esforços para mudar o mercado de moradias para aluguel de um mercado basicamente informal para um mercado formal exige várias considerações, como a forma de melhorar a qualidade das moradias para alugar e não desencorajar os proprietários privados de liberar imóveis para alugar. A regulamentação precisará incluir reformas no imposto habitacional para dar incentivos para que os proprietários aluguem e desestimule os proprietários de manter as moradias vagas.

A porcentagem de moradias para locação pública é surpreendentemente baixa, representando apenas cerca de 0,08% de todo o estoque habitacional. De acordo com uma pesquisa do Ministério do Interior em 2011, 86,8% das pessoas apoiam o conceito de habitação social para aluguel. [32] Mesmo os incorporadores privados apoiam a habitação social porque acreditam que deve haver uma separação entre habitações com e sem fins lucrativos, e esta última deve ser cuidada pelo governo. O desafio é transformar esse conceito em realidade. A maioria dos bairros não acolhe projetos de habitação social e os terrenos urbanos públicos são cada vez mais escassos, o que torna difícil encontrar locais para morar.

A regulamentação do mercado de imóveis para locação requer um maior envolvimento do setor público na coordenação e gestão. Quando a construção de moradias públicas parou no início dos anos 2000, os escritórios habitacionais também foram afetados. A capacidade foi ainda mais limitada por déficits crescentes devido ao lento crescimento econômico e impostos baixos. A receita tributária de Taiwan foi de apenas 12,8 por cento do PIB em 2012, o que é muito menor do que Cingapura (14,1 por cento), Japão (16,8 por cento), Coreia do Sul (20,2 por cento) ou os países da OCDE (média 33,8 por cento em 2010). [33]

Conclusão

Embora as novas políticas habitacionais enfrentem muitos desafios políticos e financeiros, o descontentamento social continua pressionando o governo e os legisladores a agirem. A desigualdade habitacional tornou-se uma questão política que os prefeitos das grandes cidades e o presidente precisam aprovar políticas para melhorar a situação. Algumas pessoas em Taiwan acham que o mercado imobiliário está inflando e que o problema se resolverá naturalmente assim que a bolha estourar. Outros temem que Taiwan esteja seguindo o caminho do Japão, com suas décadas perdidas de estagnação econômica. É questionável se ou quando a bolha estourará, porque os investimentos especulativos vêm do excesso de capital doméstico, da poupança e de um influxo contínuo de capital estrangeiro. A reforma tributária esfriará a especulação, mas os preços cairão lentamente, na melhor das hipóteses. Não importa quão altos ou baixos os preços das moradias cheguem, sempre haverá uma demanda por moradias para aluguel de baixa renda, que até agora tem sido negligenciada pelas políticas habitacionais. A parcela atual de 0,08% fornecida por moradias para aluguel social é muito baixa para atender às necessidades sociais. [3,4]



[1] Xu Yiping, para comprar uma casa em Taipei, não coma nem beba por 16 anos Liberty Times , 5 de maio de 2012. Chinês: http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/879666

[dois] Ministério do Interior de Taiwan, Pesquisa de Demanda de Habitação, Instituto de Planejamento Físico e Informação (IPPI), Taipei: (2004-2014). Chinês: http://www.ippi.org.tw

[3] Taipei não está incluída nesta pesquisa; Angel, Shlomo. 11ºPesquisa Anual Demographia International Housing Acessability: 2015, Demographia, (2014: 3rdtrimestre): 33: http://www.demographia.com/dhi.pdf

[4] Alisha Haridasani, Preços altos na pequena Taipei: Por que os imóveis são tão caros na capital de Taiwan? CNN , 23 de abril de 2015: http://edition.cnn.com/2015/04/22/business/taiwan-taipei-expensive-housing-market/

[5] Ministério do Interior de Taiwan, Pesquisa de Demanda de Habitação, Instituto de Planejamento Físico e Informação (IPPI), Taipei: (2004-2014). Chinês: http://www.ippi.org.tw

[6] Mi, Fu-Kuo, Política de habitação pública em Taiwan, Taiwan: um trimestre radical em estudos sociais 1 (2/3; 1988): 138. Chinês

[7] Os preços mais do que quadruplicaram para moradias recém-construídas.

[8] Yi-Ling Chen e Herng-Dar Bih. O Sistema de Habitação Pró-Mercado em Taiwan, Moradia no Leste Asiático , eds. John Doling e Richard Ronald. (Palgrave MacMillan, 201): 205-229.

Fisher vs University of Texas 2015

[9] Hu Sheng-Cheng. Examinando a desigualdade social em Taiwan a partir da relação renda / preço, Previsão econômica e política de Taiwan 45, não. 2 (Taiwan: Institute of Economics, Academia Sinica, 2015): 32. Chinês. http://www.econ.sinica.edu.tw/content/periodicals/contents/2013090215154369017/?MSID=2015041011173318325

[10] Ministério do Interior de Taiwan, abrindo recursos de terras para visitantes do Continente para investimento imobiliário, Departamento de Administração de Terras, (2015): chineses. http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content.asp?cid=992&mcid=1544&qcode=

[onze] Chen e Bih. 2014

[12] Ibid.

[13] Chu, Cyrus C. Y. e Ting Yueh Kang, Desigualdade social na transformação econômica, Previsão econômica e política de Taiwan 45, não. 2 (Taiwan: Institute of Economics, Academia Sinica, 2015): 9. http://www.econ.sinica.edu.tw/content/periodicals/contents/2013090215154369017/?MSID=2015041011173318325

[14] Chu, Cyrus, Teyu Chow e Sheng-Cheng Hu, Principais ações de renda em Taiwan 1977-2013, World Top Incomes Database Working Paper, (2015/2)

[quinze] Alvaredo, Facundo, Anthony B. Atkinson, Thomas Piketty e Emmanuel Saez, The World Top Incomes Database, acessado em 9 de julho de 2015: http://topincomes.g-mond.parisschoolofeconomics.eu

[16] Chang, Shang-Yi e Chen, Yi-San, Top 1% está diminuindo de 11%: A realidade da desigualdade social em Taiwan, Revista da Commonwealth. (2015): chinês. http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5064092

[17] Flannery, Russell, 2015 Forbes Billionaires: Taiwan Boasts 7 New Members, Snack King Slims Down, Forbes. 2 de março de 2015: http://www.forbes.com/sites/russellflannery/2015/03/02/2015-forbes-billionaires-taiwan-boasts-7-new-members-snack-king-slims-down/

[18] Hu, Sheng-Cheng. 2015.

[19] Ministério do Interior de Taiwan, Taxas de fertilidade de mulheres em idade reprodutiva, Anuário Estatístico do Interior, Departamento de Assuntos de Registro Doméstico, (2015): sowf.moi.gov.tw/stat/year/y02-04.xls

[vinte] Jin, Zhoukan, Pesquisa Habitacional de Jovens Adultos, Negócios Hoje , 8 de abril de 2015: chinês. http://www.storm.mg/article/45838

a maior despesa atual com cuidados pessoais nos EUA. é para:

[vinte e um] Lin, J.H., J.S Hung, J.H. Li, J.C. Wang e F.Y. Chang, The Falling Generation: The Crises of Big Corporation, Poverty, and Low Fertility Rate, (Taiwan: Taiwan Labour Front, 2011)

[22] Chen e Bih. 2014

[23] Ping-Yi Lu, Palestra pública, Instituto de Graduação em Construção e Planejamento, Universidade Nacional de Taiwan. 17 de junho de 2015.

[24] Ministério do Interior, Lei de Habitação, Leis e Regulamentos, República da China (Taiwan): http://www.moi.gov.tw/english/english_law/law_detail.aspx?sn=176

[25] O cálculo da taxa de propriedade da casa é, na verdade, muito vago, então o número real deveria ser menor. Com altas taxas de propriedade imobiliária e uma minoria de representação para aqueles que não podem comprar uma casa, Taiwan é um lugar feliz para se viver? 393 Cidadão, 19 de junho de 2014, chinês. http://www.393citizen.com/estate/tax/columndt.php?id=102

[26] Chen e Bih, 2014

[27] Peng, Yang-Kai, altos preços da habitação, reforma tributária imobiliária e a classe fundiária dominante, Opinião da Comunidade . 2 de maio de 2014. Chinês. http://opinion.cw.com.tw/blog/profile/259/article/1338

[28] Sun, Cheng-Yi, Três falácias na reforma habitacional e tributária deixam espaço para a evasão fiscal. United News. 15 de maio de 2015, chinês. Http://udn.com/news/story/7339/903591- Real Estate and Land Integration Reform-3 False abre a porta para a evasão fiscal

[29] Chiu, R. L.H. Intervenção governamental na habitação: Convergence and the Asian dragons, Jornal de Política Urbana e Pesquisa 26, nº 3 (2008): 249–269.

[30] Chen, Yi-Ling e William Li, Neoliberalisation, State and Housing Market: Transformation of Housing Policies in Taiwan, Journal of Geographical Science 59 (2010): 105-131. Chinês. ics.nccu.edu.tw/ced/admin/data/PANEL-C/C9.2.pdf

[31] A receita bruta anual de aluguel, expressa como uma porcentagem do preço de compra do imóvel. Isso é o que um proprietário pode esperar como retorno sobre seu investimento antes de impostos, taxas de manutenção e outros custos. - Rendimento bruto de aluguel - Taiwan em comparação com o continente, Guia de propriedade global, http://www.globalpropertyguide.com/Asia/Taiwan/rent-yields

[32] Ministério do Interior de Taiwan. Survey of Social Housing Demand, 2011. Chinese. Sowf.moi.gov.tw/stat/Survey/Relatório abrangente da pesquisa de demanda de habitação social.doc

[33] Assessoria em Reforma Tributária. Relatório Acadêmico Sinica . não. 12. (Taiwan: Academic Sinica, 2014): chinês. https://www.sinica.edu.tw/advice/advice_tax.pdf

[3,4] Este artigo expressa agradecimento pelos comentários de Ping-Yi Lu, diretor executivo da Fundação Tsuei Ma Ma para Habitação e Serviços Comunitários, Yang-Kai Peng, presidente da Organização de Urban Re-s, e Ian Rowen.