Consertar a crise imobiliária da Grande Boston começa com a legalização de apartamentos perto do trânsito

Mesmo durante a expansão econômica de 2009 ao início de 2020, a Grande Boston não construiu casas suficientes para atender à demanda. Enquanto isso, os preços da habitação aumentou 53% durante este período, ultrapassando em muito o crescimento da renda familiar. É um padrão que surgiu em muitos dos ricos do país, economicamente vibrante áreas metropolitanas, da Califórnia a Washington, D.C. Mas os altos custos de habitação e a oferta inadequada não são um resultado natural das forças do mercado; eles são o resultado de escolhas políticas. Muitas cidades e vilas na área de Boston e lugares como este já usaram zoneamento e outro regulamentos para limite nova habitação desenvolvimento , especialmente de casas pequenas e com preços moderados.

O zoneamento excessivamente restritivo dos subúrbios de Boston cria três problemas para a região. Em primeiro lugar, os altos custos de habitação impedem o mercado de trabalho regional , tornando mais difícil para os empregadores contratar e reter trabalhadores. Em segundo lugar, limitar o desenvolvimento de moradias perto de centros de empregos e transporte público leva mais trabalhadores a realizar viagens individuais de longa distância, piorando o tráfego e criando impactos ambientais prejudiciais . Terceiro, zoneamento excludente por comunidades ricas, principalmente brancas, agrava a raça e a economia segregação na região, limitando o acesso de famílias negras e latinas ou hispânicas a comunidades de grande oportunidade.

Essa tensão entre o controle local sobre a habitação e esses danos econômicos, ambientais e sociais não é nova. Massachusetts e seus governos locais constituintes estão travados em um cabo de guerra legal e político desde pelo menos 1969, quando o amplamente conhecido remédio para habitação a preços acessíveis do estado, Capítulo 40B , foi adotado. Embora a atenção do público esteja agora corretamente focada nos desafios imediatos relacionados ao COVID-19 e à desaceleração econômica, os legisladores de Massachusetts também devem trabalhar para garantir melhores resultados de longo prazo para os residentes do estado. Mudar as regras de desenvolvimento habitacional para permitir moradias a preços moderados em comunidades de alta oportunidade é essencial para uma região mais justa, resiliente e próspera. Em um novo relatório, propomos uma estratégia para fazer isso: uma política estadual legalizando o desenvolvimento de moradias de densidade moderada perto de estações de trânsito.



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Terreno caro - mas subutilizado - de Massachusetts perto de estações de trens urbanos

Um princípio fundamental da economia urbana é que em lugares onde terreno é caro , os incorporadores usarão menores quantidades de terreno por casa. Dependendo do contexto, isso se traduz em lotes menores para casas unifamiliares ou mudança para tipos de estrutura, como casas geminadas e edifícios multifamiliares. Terrenos perto de estações de transporte público costumam ser bastante caros, porque estar perto de estações de transporte público reduz os custos de deslocamento para as famílias. Terra também é mais valioso em comunidades com boas escolas, baixos índices de criminalidade e outras amenidades fornecidas localmente. Portanto, em mercados de habitação em bom funcionamento, esperaríamos ver habitações de alta densidade agrupadas em torno das estações de trânsito, especialmente em comunidades ricas com boas escolas.

Observar a densidade habitacional ao redor das estações de trens urbanos na Grande Boston mostra padrões muito diferentes do que os economistas esperam. O terreno é muito caro, mas a maioria das habitações é de baixa densidade: casas unifamiliares com grandes quintais. The Massachusetts Housing Partnership’s TODEX O conjunto de dados mostra que a densidade média de habitações perto das estações ferroviárias é de 2,8 casas por acre - equivalente a casas unifamiliares em lotes de um terço de acre. Este não é um resultado de mercado - é um sinal de que o zoneamento está impedindo o funcionamento dos mercados imobiliários.

Figura 1

Para permitir a construção de mais moradias em locais de alta demanda, o estado de Massachusetts deve adotar uma política que permita a construção de moradias de densidade moderada dentro de um raio de meia milha das estações de trânsito. As habitações de densidade moderada incluem duplexes, casas geminadas e edifícios multifamiliares de baixo a médio porte. Para ilustrar como isso poderia criar mais - e mais acessíveis - casas, analisamos como seria a apólice no terreno perto de quatro estações de trens urbanos representativas: Beverly Farms, Melrose Cedar Park, Needham Heights e Wellesley Hills.

Beverly Farms e Wellesley Hills são cercadas por habitações de densidade muito baixa, com tamanhos de lote típicos bem mais de meio acre (Figura 2). Esses lotes podem acomodar facilmente cinco casas geminadas lado a lado ou mais de 10 condomínios de dois quartos em edifícios multifamiliares baixos. Em Needham Heights, o lote familiar típico tem cerca da metade do tamanho de Beverly Farms, mas ainda pode acomodar seis condomínios. O Melrose Cedar Park tem o menor tamanho de lote existente, portanto, oferece o menor potencial para moradias adicionais.

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Figura 2

Várias casas em terrenos caros reduzem o custo de cada casa

Permitir que mais casas sejam construídas em um único terreno pode reduzir substancialmente o custo de novas casas, especialmente em locais onde terreno é caro . Um acre de terreno perto da estação Wellesley Hills vale US $ 1,5 milhão, então o custo de aquisição de um terreno unifamiliar típico é de cerca de US $ 850.000, mesmo antes do início da construção. Depois de adicionar outros custos de desenvolvimento (por exemplo, materiais e mão de obra, financiamento, seguro, lucros do desenvolvedor), uma casa unifamiliar recém-construída perto da estação Wellesley Hills pode custar quase $ 2 milhões (Figura 3).

Fig3

A construção de cinco moradias geminadas no mesmo terreno permite que os custos do terreno sejam distribuídos por cinco compradores de casas, que pagariam cerca de US $ 830.000 por casa - um grande desconto no preço de uma única família. Um prédio de condomínio baixo reduz os custos por unidade ainda mais, com os custos do terreno divididos entre 11 compradores, cada um pagando $ 500.000. Embora esses preços estariam fora do alcance para famílias de renda baixa e moderada, eles representam descontos substanciais sobre as casas atualmente disponíveis nessas comunidades ricas.

Habitações de densidade moderada tornam comunidades exclusivas mais acessíveis

Permitir o desenvolvimento de residências de densidade moderada oferece os maiores ganhos potenciais de acessibilidade em locais onde os preços das moradias são mais elevados. Comparar os preços por unidade de novas casas geminadas e condomínios com a distribuição dos valores das casas existentes em cada comunidade mostra que Wellesley e Needham têm mais a ganhar com casas menores. A casa mediana existente em Wellesley vale $ 1,1 milhão - quase $ 300.000 a mais do que uma casa geminada recém-construída e mais do que o dobro do preço de um condomínio novo. Novos condomínios com preço de US $ 500.000 seriam uma pechincha, caindo no preço de quartil mais baixo em comparação com as casas existentes em Wellesley. Novos condomínios em Needham também estariam no quartil mais baixo de valores residenciais (quase US $ 300.000 abaixo da mediana), enquanto as novas casas geminadas custariam apenas um pouco acima da mediana.

Fig4

A construção de moradias de baixo custo tornaria Wellesley e Needham acessíveis para famílias que atualmente não podem comprar casas lá. Em ambos os locais, um novo condomínio seria acessível para uma família que ganha cerca de $ 90.000 por ano, o que é cerca de metade da renda média dos atuais residentes de Wellesley ($ 188.000) e 60% da renda média em Needham ($ 153.000). A introdução de tipos de habitação menores a essas comunidades é essencial para alcançar populações mais diversificadas econômica e socialmente.

Os valores das casas existentes em Beverly e Melrose são muito mais baixos do que em Needham e Wellesley, portanto, as casas geminadas e condomínios recém-construídos não ofereceriam economias de custo sobre o valor médio das casas existentes. Na verdade, substituir as casas unifamiliares mais antigas por casas novas e mais caras aumentaria ligeiramente os preços médios das habitações nessas comunidades. Esse processo é muito familiar nas comunidades negras e latinas ou hispânicas de renda moderada ao redor de Boston, que viram a maioria dos novos empreendimentos habitacionais na última década.

O upzoning perto de estações de transporte público permite mais moradias em locais que constroem muito pouco

Muitos dos subúrbios afluentes de Boston têm um zoneamento tão restritivo que são efetivamente construídos, o que significa que não há capacidade legal para criar moradias adicionais. Uma política estadual permitindo que moradias e apartamentos substituam residências unifamiliares próximas ao trânsito aumentaria a capacidade total de moradias a uma curta distância das estações em comunidades que atualmente constroem pouca ou nenhuma moradia adicional. Mesmo usando suposições muito conservadoras sobre quantos lotes unifamiliares seriam reconstruídos, estimamos que permitir condomínios multifamiliares de baixo crescimento poderia gerar entre 200 e 600 novas unidades habitacionais dentro de meia milha de cada estação nos próximos cinco anos (Figura 5) .

Fig5

Para colocar esses números em contexto, entre 2015 e 2019, Wellesley permitiu cerca de 300 novas casas em toda a cidade - quase o mesmo número que nossa estimativa mais conservadora para desenvolvimento de condomínio em apenas um pequeno bairro. Todas as casas recém-permitidas de Wellesley, exceto duas, eram unifamiliares (o tipo de estrutura mais caro). Durante o mesmo período, Beverly e Melrose emitiram licenças para menos de 200 novas unidades habitacionais em todas as suas jurisdições, enquanto a cidade de Needham permitiu quase 600 unidades.

Nossa análise apenas estima a quantidade de moradias adicionais que poderiam ser construídas por meio da substituição de residências unifamiliares individuais por projetos de pequena escala, mas uma legalização estadual de apartamentos próximos ao trânsito também permitiria o desenvolvimento de moradias em larga escala, incluindo a conversão de propriedades comerciais em moradias. Esses projetos são mais idiossincráticos e demoram mais para serem concluídos, por isso é mais difícil prever quando e onde ocorrerão. Nossas estimativas devem ser tomadas como um limite inferior de quantas moradias poderiam ser construídas com a reforma de zoneamento em todo o estado.

Mais moradias de preço de mercado não resolve todos os problemas de acessibilidade, mas é um primeiro passo essencial

Como outras áreas metropolitanas costeiras de alto custo, Great Boston tem dois problemas de acessibilidade de habitação . Em primeiro lugar, o zoneamento restritivo aumenta os preços das moradias e limita o desenvolvimento de novas moradias acessíveis a famílias de renda média. Em segundo lugar, famílias de baixa renda ganhe muito pouco para pagar por moradias a preços de mercado. Uma política estadual permitindo moradias de densidade moderada perto de estações de transporte público resolveria diretamente o primeiro problema, permitindo a construção de mais moradias, a preços mais baixos, em locais com demanda muito alta.

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Essa política não resolveria a crise de acessibilidade para famílias de baixa renda, embora fornecesse alguma ajuda por meio de dois canais. Mais diretamente, a construção de moradias multifamiliares em subúrbios ricos poderia expandir a capacidade das famílias de baixa renda que recebem vouchers subsidiados pelo governo federal de se mudarem para bairros de alta oportunidade. Pelos nossos cálculos, os custos mensais associados a novos condomínios em Wellesley e Needham ficam abaixo do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano Rendas de mercado justo para pequenas áreas nessas comunidades, o que significa que os titulares de vouchers podem usar vouchers para alugar esses condomínios. Atualmente, a falta de moradias para aluguel em quase qualquer faixa de preço é uma barreira ao acesso em muitos subúrbios de Boston.

Além disso, um upzoning em todo o estado que permite aos desenvolvedores construir nas comunidades mais ricas e exclusivas tiraria parte da pressão sobre bairros de renda moderada, como East Boston e Malden , que têm fornecido muitas das novas moradias da região. Permitir novas construções em comunidades ricas, principalmente brancas, é uma das maneiras mais eficazes de reduzir o risco de gentrificação e deslocamento em comunidades negras e latinas ou hispânicas de baixa renda.

Por si só, uma oferta maior de moradias a preços de mercado não pode resolver o problema fundamental de que muitas famílias ganham muito pouco dinheiro para pagar por moradias de qualidade decente. Para essas famílias, o apoio financeiro direto do governo federal - seja por meio de cupons de moradia ou suplementos de renda - é a maneira mais eficaz de diminuir a diferença entre renda e aluguel. Os legisladores estaduais de Massachusetts não podem obrigar o Congresso a expandir os subsídios federais. Mas eles podem e devem enfrentar as barreiras locais de décadas para a construção de casas com preços mais moderados.