Como Newark, N.J.’s Teachers Village está construindo uma comunidade em torno da educação, acessibilidade e desenvolvimento de pequenas empresas

BandeiraMuito foi escrito sobre a crise de acessibilidade de habitação , e por um bom motivo. A acessibilidade da habitação é piorando em todo o país, à medida que os custos continuam a aumentar para famílias de renda média e baixa. Histórias abundam no impacto nos trabalhadores , especialmente professores do nosso país - trazendo a atenção necessária para uma realidade infeliz: Muitos professores não têm dinheiro para viver onde ensinam .

Em 2009, Grupo RBH imaginou uma solução para este problema: um desenvolvimento de uso misto em Newark, N.J., onde os educadores podiam viver confortavelmente perto de seu trabalho e onde escolas - em vez de escritórios - serviriam como o inquilino âncora. Quase 10 anos e muito trabalho duro depois , essa visão se tornou uma realidade. Nós abrimos Vila dos Professores incrementalmente entre 2013 e 2018, com 203 unidades de moradias populares para aluguel de mão de obra comercializadas para educadores. Ao lado, estão três escolas, um centro de aprendizagem da primeira infância e 14 lojas de varejo de propriedade de empresários locais.

Muito poderia ser dito sobre o caminho e as armadilhas para chegar lá e, de fato, recebemos reconhecimento por nossos esforços fornecer habitação acessível para professores . Porém, menos se sabe sobre um aspecto igualmente importante da Teachers Village: nossa missão de apoiar empreendedores locais e construir um ecossistema que beneficie diretamente os residentes e proprietários de negócios de Newark. Essa, para nossa surpresa, foi a parte mais complicada.



O caminho difícil para o varejo local em empreendimentos no centro

Embora moradias populares sejam um aspecto crucial de nossa estratégia de desenvolvimento, também buscamos criar uma comunidade de proprietários de pequenas empresas, empresários e residentes que pudesse facilitar uma economia vibrante e de serviço local. Incorporadores de centros em outras cidades garantiram aluguéis mais altos ao atraindo grandes lojas, franquias ou outlets , mas a RBH buscou uma estratégia de varejo atraindo explicitamente inquilinos empreendedores locais. Isso poderia significar pequenas empresas com apenas uma loja ou restaurante na área metropolitana, ou proprietários de negócios pela primeira vez que queriam realizar seu sonho de levar cupcakes deliciosos ou regimes criativos de fitness para seus vizinhos do centro.

Esta não foi uma missão simples. Em nossos primeiros três anos (de 2012 a 2015), apenas cinco varejistas assinaram um contrato de aluguel, construíram seu espaço e pagaram o aluguel de forma consistente. Os custos iniciais - design, licenciamento, construção e muito mais - provaram ser altos demais para a maioria dos inquilinos. Tentamos ajudar oferecendo um período de carência de aluguel reduzido ou diferido, mas não foi o suficiente para aliviar o fardo.

Os programas públicos e privados projetados para ajudar as pequenas empresas não ofereciam produtos adequados para apoiar esse meio ausente - pequenas empresas que exigiam um empréstimo de mais de US $ 10.000 e menos de US $ 1 milhão. Assistimos mais de uma dúzia de empresários locais no preenchimento de papéis para vários programas de incentivos econômicos, incluindo o Programa de empréstimo da Small Business Administration (SBA) , para Entidade de Desenvolvimento Comunitário (CDE) pool de empréstimos e programas de empréstimos oferecidos por organizações sem fins lucrativos, universidades e autoridades locais de desenvolvimento econômico - todos sem sucesso. Os candidatos não tinham garantias adequadas (casa, saldo da conta bancária) ou os empréstimos não eram grandes o suficiente para cobrir os custos de construção e mobília do espaço.

No final do dia, o tempo e o esforço necessários para apresentações, reuniões e papelada desviaram do objetivo dos varejistas de atender aos clientes e criar ótimos lugares no centro. Sabíamos que deveria haver uma estratégia diferente e, por isso, procuramos maneiras de intervir onde faltavam outros apoios.

Como os desenvolvedores do centro da cidade podem apoiar pequenas empresas

Em vez de ficarem desanimados com o caminho instável para financiar e sustentar varejistas, os corretores de varejo da RBH continuaram em busca de uma mistura diversificada de empreendedores com conhecimento local, conexões com a comunidade e muita motivação.

Após três anos de contratempos, em 2015, a RBH decidiu levantar financiamento adicional para concluir a construção do varejo por conta própria, a fim de ajudar a aliviar o fardo da acessibilidade para os aspirantes a inquilinos. Usamos nossos fundos de crédito tributário de novos mercados e ações para investir aproximadamente US $ 100 a US $ 150 por pé quadrado na conclusão dos espaços de varejo e trabalhamos com nossa equipe interna de arquitetura, finanças e gestão de construção para ajudar os proprietários de lojas em suas visões para os espaços.

Isso ainda é uma coisa

Por meio desses investimentos, nove varejistas adicionais assinaram contratos de arrendamento na Teachers Village, incluindo um bar de degustação de vinhos, um dentista infantil, uma escola de dança infantil e uma academia de ginástica que oferece aulas para residentes e alunos nas escolas da Village. Do total de nossas 14 lojas, nove estão ocupadas e mais cinco têm contrato de locação. Os empreendedores baseados em Newark operam 44% das lojas, 57% são propriedade de mulheres, 64% são propriedade de minorias e 43% são propriedade de minorias e mulheres.

Mais importante do que preencher o espaço de varejo é garantir que ele reflita a diversidade, força e qualidades da comunidade de Newark. Nossos esforços forneceram um plano de como apoiamos as pequenas empresas locais, especialmente à medida que adotamos o modelo da Vila dos Professores para outras cidades em todo o país, incluindo Hartford, Connecticut, Chicago, Atlanta e Miami. Com os parceiros certos da comunidade à mesa, estamos obtendo sucesso no avanço de uma abordagem mais holística para o desenvolvimento.

Escalando soluções em uma economia em constante mudança

Uma década depois que a RBH deu início ao projeto Vila dos Professores, as escolas e residências ali estão ocupadas, com lista de espera para apartamentos. Uma verdadeira comunidade está se formando entre os empresários, alguns dos quais também optaram por morar na Vila dos Professores e mandar seus filhos para suas escolas. Nossos sucessos aqui nos permitiram dimensionar essa abordagem em todo o país.

Nosso país está enfrentando uma crise de acessibilidade que afeta habitação , perspectivas de pequenas empresas , e comunidades ' Bem-estar geral . Mas dentro desta crise está a oportunidade de soluções inovadoras. O a conversa sobre moradias populares está mudando , como mais comunidades apoiar desenvolvimentos de uso misto com uma gama maior de acessibilidade . As tendências estão mudando para as empresas também: apesar medos de e-commerce ultrapassando as compras de varejo tradicionais, permanece um forte desejo pela variedade, exclusividade e relevância local no varejo do centro. Os consumidores desejam comprar em uma combinação criativa de lojas, interagir com donos de lojas experientes e, ao mesmo tempo, apoiar empreendedores locais.

Para causar impacto nesta economia em constante mudança, os desenvolvedores e as instituições de financiamento do desenvolvimento comunitário devem reconhecer essas tendências, ouvir o que as comunidades locais, empresas e consumidores desejam e alocar recursos para apoiar suas aspirações. Nossas cidades dependem disso.