Repensando os incentivos à propriedade de uma casa para melhorar a segurança financeira da família e diminuir a diferença de riqueza racial

Projetos para renovação e prosperidade americanas

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Resumo

Durante a maior parte do século 20, os EUA contaram com a posse da casa própria - subsidiada pela política tributária federal - como meio de construção de riqueza. Embora a casa própria possa ser um mecanismo eficaz de construção de ativos, também apresenta alguns riscos financeiros para as famílias. Especificamente, a habitação não é diversificada ou líquida, e os retornos sobre o investimento variam amplamente entre os mercados geográficos e o momento da compra. Além disso, por causa da discriminação racial nos mercados de habitação e hipotecas ao longo de muitas décadas, a dependência da propriedade da casa continua a exacerbar a diferença de riqueza entre famílias negras e brancas.

Um conjunto mais equilibrado de políticas poderia aumentar a segurança financeira (especialmente para famílias de renda baixa e moderada) e reduzir a lacuna de riqueza racial. Essas estratégias alternativas não substituiriam a propriedade da casa própria, mas, em vez disso, superariam as limitações da propriedade, especialmente ao fornecer maior liquidez e diversificação. Substituir a dedução dos juros hipotecários atuais por um crédito fiscal para o comprador de uma casa pela primeira vez, direcionado a famílias de renda moderada, seria menos caro e mais progressivo do que a política atual. Os subsídios federais para contas de desenvolvimento individual (IDAs) e contas de desenvolvimento infantil (às vezes chamadas de títulos do bebê) fariam um progresso substancial no sentido de fechar a lacuna de riqueza racial, permitindo que as famílias economizassem para investimentos de longo prazo. Uma conta de poupança compatível com o empregador - semelhante em operação aos programas 401 (k) - encorajaria as famílias a construir economias líquidas prontamente disponíveis para necessidades de curto prazo.



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Desafio

Mesmo antes da pandemia COVID-19, muitas famílias dos EUA quase não tinham colchão financeiro. Ter pelo menos algumas economias prontamente acessíveis permite que as pessoas atendam a demandas financeiras inesperadas: a perda de um emprego, uma necessidade urgente de assistência médica ou ocorrências cotidianas, como reparos em casa e no carro. Em 2019, 40% das famílias não poderia pagar por uma emergência de $ 400 sem pedir um empréstimo - muito menos resistir a vários meses de uma ampla desaceleração econômica.

A riqueza - ou a falta de riqueza - não é distribuída uniformemente por todas as famílias. A diferença de riqueza entre famílias brancas não hispânicas e famílias negras é grande e persistente. De acordo com Pesquisa de Finanças do Consumidor 2019 , a família branca mediana tinha oito vezes a riqueza da família negra mediana e cinco vezes a riqueza da família latina ou hispânica mediana.

Desde o meados do século 20 , os EUA têm contado principalmente com a propriedade da casa própria como uma estratégia para que famílias de renda média construam riqueza. Para famílias nos três quintis de renda média, o patrimônio líquido é o maior ativo financeiro individual, representando entre 50% e 70% da riqueza líquida (Figura 1). Mas contar com a casa própria como fonte primária de riqueza traz um risco inerente para as famílias e continua a impulsionar a diferença de riqueza entre famílias negras e brancas.

Figura 1

Uma abordagem nacional mais equilibrada para a criação de riqueza deve enfatizar três tipos de estratégias: encorajar a poupança líquida de curto prazo por meio de programas de poupança compatíveis com o empregador; substituir a dedução de juros da hipoteca atual por um crédito fiscal direcionado para o comprador de uma casa pela primeira vez; e fornecer subsídios para a construção de ativos de longo prazo por meio de contas de desenvolvimento individual (IDAs) e contas de desenvolvimento infantil (títulos do bebê). Fornecer maior apoio público para estratégias alternativas de construção de riqueza não tem como objetivo desencorajar a propriedade, mas sim complementá-la e lidar com suas limitações.

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Limites de políticas históricas e existentes

A dependência histórica da nação da propriedade da casa própria para a construção de riqueza cria riscos para famílias individuais e exacerba o fosso de riqueza racial. Os atuais subsídios à propriedade - especialmente a dedução dos juros da hipoteca - são mal planejados para atingir as metas sociais.

A propriedade de uma casa acarreta riscos financeiros para famílias individuais

A casa própria tem várias características importantes que a tornam atraente como uma ferramenta de construção de riqueza. Compreender esses recursos é útil para projetar estratégias alternativas eficazes. Por causa da estrutura dos mercados de hipotecas dos EUA, as famílias podem tomar emprestado a maior parte dos custos iniciais a taxas de juros relativamente baixas para alavancar seu investimento inicial. O pagamento de uma hipoteca com amortização total ao longo de 30 anos permite que os proprietários criem riqueza por meio de poupanças forçadas, sem a necessidade de separar conscientemente a renda não gasta a cada mês. Hipotecas de taxa fixa fornecem certeza sobre os custos mensais de habitação por um longo tempo, criando um cobertura contra futuros aumentos de aluguel.

Por outro lado, a casa própria apresenta alguns riscos e limitações como estratégia de construção de riqueza (Tabela 1). Um dos princípios da consultoria financeira é investir em uma carteira diversificada, distribuindo a poupança por uma variedade de setores e empresas (por exemplo, por meio de fundos mútuos em vez de ações individuais), reduzindo o risco de grandes perdas. Comprar uma casa é o oposto de diversificação. Para famílias sem grandes quantidades de riqueza, a casa própria concentra os recursos de uma família em um único ativo físico, indústria e local.

Tabela 1

A natureza específica da localização dos imóveis se traduz em uma classe de ativos que pode criar grandes vencedores e grandes perdedores. A valorização do preço da habitação variou amplamente entre as comunidades dos EUA nos últimos 20 anos: os proprietários de casas na área da baía de São Francisco obtiveram ganhos inesperados, enquanto os proprietários de casas em Cleveland - na melhor das hipóteses - mantiveram o ritmo com a inflação. Mesmo dentro da mesma comunidade, o momento da compra é importante. Muitos proprietários que compraram em 2005 e 2006 - perto do pico do boom imobiliário - experimentaram quedas de preços precipitadas que os deixaram submersos (devendo mais pela hipoteca do que o valor da casa) durante uma década.

Mesmo para proprietários que acumularam patrimônio em suas casas, extrair dinheiro para cobrir necessidades de curto prazo pode ser complicado. Uma casa não é um cofrinho - embora os empréstimos imobiliários e os refinanciamentos de saque possam permitir que os proprietários utilizem seu patrimônio sem vender a casa, essas ferramentas envolvem custos de transação e não estão universalmente disponíveis.

Discriminação no mercado de habitação e disparidade de riqueza racial

Além dos riscos para proprietários individuais, a maior preocupação social é que décadas de discriminação nos mercados de habitação e hipotecas contribuíram para diferenças substanciais de riqueza entre famílias negras e brancas. O processo de compra de uma casa cria vários caminhos para a discriminação em potencial, muitas vezes de maneiras difíceis de provar. Os corretores de imóveis escolhem quais casas e bairros mostrar aos compradores em potencial, direção Clientes negros e brancos em direção a bairros que combinam com sua própria raça e, portanto, reforçando segregação racial. Durante a maior parte do século 20, os bancos podiam discriminar legalmente os candidatos negros a hipotecas - uma prática apoiada pelo governo federal política de redlining . Mais de 50 anos após o Fair Housing Act de 1968, evidência de habitação discriminação ainda pode ser encontrado em empréstimo hipotecário .

As barreiras para que famílias negras comprem casas criaram uma disparidade de riqueza cumulativa ao longo do tempo. Proprietários de casa brancos têm sido capazes de repassar riqueza para seus filhos - por exemplo, auxiliando com pagamentos iniciais - embora as famílias negras tenham sido sistematicamente excluídas dessa construção de riqueza intergeracional. Famílias negras e latinas ou hispânicas têm menos probabilidade de possuir suas casas do que famílias brancas com rendas semelhantes. Quando as famílias negras compram casas, muitas vezes compram casas de valor inferior localizadas em bairros que apresentam menor valorização do preço. Em 2015, o proprietário médio de uma casa branca não hispânica tinha $ 100.000 do valor da casa (valor da casa menos saldo da hipoteca em aberto). O proprietário médio da casa negra tinha um pouco mais da metade desse valor patrimonial, a $ 56.000.

Figura 2

Mesmo se os Estados Unidos conseguissem eliminar a discriminação racial em todas as transações imobiliárias no futuro - o que exigiria substancialmente mais recursos e vontade política para uma aplicação justa de moradia do que o país já demonstrou - isso, por si só, ainda faria muito pouco para reduzir a lacuna de riqueza criada nos últimos 200 anos.

Os proprietários são mais politicamente e socialmente engajados - para melhor ou para pior

Uma justificativa oferecida para subsidiar a propriedade da casa é que os proprietários criam efeitos colaterais positivos em suas comunidades. Por exemplo, algumas pesquisas descobriram que os proprietários mantêm suas casas em melhores condições, o que se traduz em valores de propriedade mais elevados para seus vizinhos. Da mesma forma, outros estudos descobriram que os proprietários investem mais em seus educação infantil , são mais propensos a votar e, geralmente, envolver mais em organizações cívicas. Mas a evidência empírica em apoio a essas afirmações é misturado , e sugere que os custos dos subsídios públicos (descritos abaixo) são muito maior do que quaisquer benefícios sociais.

Além disso, o maior engajamento político dos proprietários em relação aos locatários não é uma bênção absoluta, porque exacerba a desigualdade social e econômica. No nível local, os proprietários costumam se organizar contra as mudanças que eles percebem como ameaças aos seus valores de propriedade , mesmo que essas mudanças ofereçam amplos benefícios sociais - por exemplo, construção de habitação para famílias de renda baixa e moderada. Participação nas reuniões da comunidade tende a ser dominado por proprietários mais velhos, brancos e homens, independentemente da demografia maior da comunidade. Simplificando, os incentivos dos proprietários para proteger seus ativos financeiros pessoais podem não se alinhar aos objetivos sociais mais amplos.

Os atuais subsídios para a casa própria são mal projetados

A principal ferramenta para encorajar a propriedade da casa própria - tratamento preferencial sob a política tributária federal - é ineficiente, regressiva e cara. A dedução de juros de hipotecas (MID) permite que os proprietários deduzam os juros pagos em uma hipoteca de sua renda sujeita a impostos federais sobre a renda. Os benefícios só se acumulam para as famílias que discriminam suas deduções, com os maiores benefícios indo para os que ganham mais (que têm taxas de imposto marginais mais altas) e famílias com hipotecas muito grandes (que têm renda alta e vivem em mercados habitacionais caros). Mesmo antes da Lei de redução de impostos e empregos de 2017, a maioria das famílias de renda média fora das áreas costeiras caras recebeu pouco ou nenhum benefício do MID. Depois de Lei de redução de impostos e empregos dobrou a dedução padrão, a parcela de famílias que discriminam tem encolheu substancialmente , enquanto os benefícios são ainda mais concentrado entre famílias de alta renda.

Esta estrutura significa que o MID virtualmente não tem benefícios para compradores de casas pela primeira vez e, portanto, não aumenta o geral do país taxa de casa própria . No entanto, incentiva as famílias de alta renda a comprar casas mais caras e fazer hipotecas maiores (até o limite de $ 750.000), em relação ao valor da propriedade. A distribuição de benefícios é altamente regressiva, esmagadoramente favorecendo famílias de alta renda . E o MID é caro: em 2019, os subsídios à casa própria, incluindo o MID, custaram ao governo federal uma estimativa $ 196 bilhões .

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Recomendações de política

Para ajudar as famílias a construir carteiras de poupança mais equilibradas e líquidas, os formuladores de políticas devem seguir duas abordagens. Primeiro, reformule os subsídios à propriedade no sistema tributário para melhor apoiar os compradores de primeira viagem de renda moderada. Em segundo lugar, desenvolver e encorajar mecanismos de construção de riqueza fora da casa própria, incluindo ativos de curto e longo prazo.

Melhor direcionar os subsídios à propriedade para compradores de primeira viagem de renda moderada

A política tributária federal poderia ajudar mais efetivamente os locatários de renda média e média a comprarem sua primeira casa. Vários estudiosos ofereceram propostas de como fazer isso; eles diferem um pouco nos detalhes, mas principalmente compartilham a estrutura geral de direcionamento da assistência aos compradores de primeira viagem, em vez de fornecer subsídios anuais aos proprietários existentes.

Um exemplo proposto pelos economistas William G. Gale, Jonathan Gruber e Seth Stephens-Davidowitz envolve duas mudanças nas políticas fiscais atuais. Primeiro, converta o MID em um crédito fiscal reembolsável único para compradores de casa pela primeira vez, com créditos maiores para famílias de baixa renda. Em segundo lugar, para compensar qualquer desincentivo que isso possa criar para que os locatários economizem para um pagamento inicial, o governo federal poderia criar um novo programa de poupança equiparada, com tratamento fiscal preferencial e usos específicos de fundos. (Isso pode ser combinado com contas de desenvolvimento individual, discutidas abaixo). Essas duas pontas - ajudar as famílias a construir um pote de poupança para aplicar para um pagamento inicial e compensar o custo inicial de compra de uma casa por meio de um crédito reembolsável - dariam melhor suporte para moderação e famílias de renda média, a um custo anual de cerca de um quarto dos gastos com o MID ($ 16,8 bilhões em comparação com $ 72 bilhões, em dólares de 2006).

Abordar a lacuna de riqueza racial por meio de contas de desenvolvimento individual e infantil

O ditado que o dinheiro gera dinheiro destaca um obstáculo importante para fechar a lacuna de riqueza racial. A típica família branca com menos de 35 anos tem riqueza de cerca de $ 24.000 —Uma soma inicial que pode ser investida para o futuro. A família negra típica com menos de 35 anos tem uma fortuna de cerca de US $ 600 - uma soma menor do que o aluguel mensal típico. As famílias latinas ou hispânicas de idade semelhante situam-se no meio, com riqueza média em torno de US $ 11.000.

Famílias com pouca riqueza são mais vulneráveis ​​a choques econômicos negativos e podem ter que incorrer em dívidas caras (como aumentar o saldo do cartão de crédito) apenas para pagar as despesas correntes. Mover famílias negras sem poupança para uma trajetória ascendente exigirá uma dotação inicial de capital semente, muito provavelmente de subsídios públicos. Os estudiosos sugeriram duas propostas para fazer isso, uma focada na poupança de adultos e outra nas crianças.

Contas de desenvolvimento individual (IDAs) são contas de poupança especializadas que ajudam as famílias a acumular fundos para metas de não aposentadoria designadas. Até o momento nos EUA, estes têm sido tentados principalmente como programas-piloto de pequena escala, embora tenha havido propostas por programas universais . Para famílias de baixa renda, as contribuições para essas contas são equiparadas a subsídios públicos. Os fundos podem ser retirados sem penalidade para usos específicos, como educação pós-secundária, abertura de um negócio, compra de uma casa ou reparos em casa. Pesquisadores que avaliado os programas-piloto concluem que as IDAs podem aumentar o acesso à propriedade de ativos financeiros de propriedade e não aposentadoria entre os locatários. Para programas de pequena escala, os custos administrativos foram relativamente altos ($ 60 por participante-mês). Os custos totais do programa dependeriam de quantas famílias eram elegíveis para participar e da taxa de equiparação da poupança.

O presidente democrata de 2020 primárias atraiu uma nova atenção para relatos de desenvolvimento infantil, às vezes chamados de laços do bebê. Baseado em pesquisa dos economistas Darrick Hamilton e William Darity, Jr., o governo federal poderia estabelecer contas de poupança para cada criança nascida nos EUA, com o tamanho do subsídio inicial determinado pela riqueza da família. Semelhante aos AIDs, os fundos podem ser sacados assim que a criança atingir a idade de 18 anos para usos qualificados, incluindo educação, abertura de um negócio ou o pagamento de uma casa.

Usar riqueza em vez de renda tem duas vantagens. Em primeiro lugar, a riqueza indica com mais precisão o nível de recursos familiares disponíveis. Em segundo lugar, enquanto um programa de vínculos infantis seria prima facie neutro em relação à raça, por causa da diferença substancial de riqueza entre as famílias negras e brancas, a maioria das famílias negras receberia dotações iniciais maiores. Dependendo do projeto específico, Hamilton e Darity estimam que três quartos dos recém-nascidos poderiam receber algum financiamento por meio de uma conta de desenvolvimento infantil, com um valor médio de $ 20.000 e máximo de $ 60.000. Com base em suas suposições, o programa custaria cerca de US $ 60 bilhões por ano (em dólares de 2012).

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Ajude todas as famílias a construir liquidez de curto prazo por meio de contas de poupança correspondentes ao empregador

As contas de capital próprio, IDAs e de desenvolvimento infantil destinam-se a investimentos de longo prazo, semelhantes a contas de aposentadoria, como IRAs e planos 401 (k). Não se pode sacar fundos dessas contas sem incorrer em custos de transação, impedindo efetivamente as famílias de esgotarem seu pecúlio mais cedo. Mas todas as famílias - proprietários e locatários - se beneficiariam com algumas economias que fossem mais facilmente acessíveis, para ajudar a cobrir despesas de curto prazo, como consertos de carro de emergência ou assistência médica urgentemente necessária.

As disparidades de riqueza entre famílias brancas, negras e latinas ou hispânicas também são aparentes na quantidade de economias de emergência que mantêm (Figura 3). Quase 99% das famílias brancas têm alguns ativos líquidos; o valor desses ativos é de cerca de US $ 8.100, em comparação com US $ 1.500 para famílias negras e US $ 2.000 para famílias latinas ou hispânicas.

Fig 3

A economia comportamental oferece alguns insights sobre por que a maioria das pessoas economiza menos do que pretende. É da natureza humana que as pessoas valorizem muito a felicidade de curto prazo, embora tenham dificuldade em imaginar os custos de economias inadequadas em longo prazo (pobreza na velhice, por exemplo). As lições de economia comportamental influenciaram o desenho de planos de aposentadoria e levaram a taxas de matrícula mais altas; eles também poderiam ser usados ​​para estabelecer programas bem-sucedidos de incentivo à economia para necessidades de curto prazo.

Um modelo proposto por especialistas em finanças domésticas é um plano de poupança de emergência administrado por empregadores que opera de várias maneiras, como um 401 (k). Os trabalhadores seriam automaticamente inscritos no plano, uma técnica usada por contas de aposentadoria para incentivar uma maior participação (mas eles poderiam optar por sair). De acordo com o plano, uma porcentagem designada do contracheque semanal (ou mensal) do trabalhador seria depositada em uma conta de poupança, mantida separada do depósito direto regular do trabalhador e de quaisquer planos de aposentadoria patrocinados pelo empregador ou contas de poupança de saúde. Separar fundos em potes diferentes ajuda a contabilidade mental das pessoas; O pagamento regular depositado em uma conta corrente é para despesas típicas, enquanto os fundos em uma conta de poupança de emergência são para despesas inesperadas em dias chuvosos. As contribuições individuais dos funcionários podem ser equiparadas aos seus empregadores, com o incentivo de que os trabalhadores financeiramente seguros sejam mais produtivos. Permitir que as economias sejam deduzidas da renda tributável - semelhante aos planos 401 (k) e seguro saúde fornecido pelo empregador - incentivaria ainda mais a participação.

Embora alguma versão disso possa ser projetada com subsídios públicos mínimos (dependendo do tratamento fiscal da poupança), uma vez que o mecanismo exista, ele também pode ser adaptado para incluir subsídios (correspondências públicas para contribuições individuais e / ou do empregador) para trabalhadores de baixa renda . Oferecer uma versão administrada publicamente para trabalhadores autônomos, pequenas empresas e outros cujos empregadores não oferecem o programa é outra extensão potencial (conceitualmente semelhante aos planos de seguro saúde administrados pelo estado sob o Affordable Care Act).

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Conclusão

Por décadas, os EUA confiaram fortemente na propriedade da casa própria como estratégia para a construção de riqueza familiar. Isso oferece alguns recursos úteis - notadamente, um mecanismo de economia forçada e proteção contra o aumento dos aluguéis mais rápido do que a receita. Mas também existem limitações de uma perspectiva individual e social. A habitação é pouco diversificada e ilíquida e, portanto, arriscada para as famílias. Décadas de discriminação racial nos mercados de habitação e hipotecas excluíram amplamente as famílias negras e latinas ou hispânicas da propriedade. O excesso de confiança no valor da casa também incentiva os proprietários a lutarem contra investimentos (como moradias populares) que teriam amplos benefícios sociais.

Um conjunto mais equilibrado de políticas fiscais federais poderia apoiar os compradores de casas pela primeira vez - incluindo populações que o sistema habitacional historicamente discriminou - enquanto permite que tanto os locatários quanto os proprietários desenvolvam economias por meio de veículos alternativos.

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