Quando a renda da classe média entrar em colapso, como você vai pagar o aluguel do próximo mês?

Como o coronavírus força as empresas a despedir trabalhadores ou reduzir horas, milhões de americanos estão vendo sua renda despencar. Uma das preocupações mais prementes (além de permanecer saudáveis) é se essas famílias serão capazes de pagar o aluguel do próximo mês . Ser capaz de pagar uma qualidade decente, habitação estável em uma vizinhança segura é um componente essencial de recursos financeiros e pessoais segurança –Especialmente durante uma crise de saúde pública que exige que as pessoas abrigo no lugar . O mais pobre 20 por cento das famílias dos EUA enfrentaram por muitos anos dificuldade em pagar o aluguel. Mas, nos últimos anos, os custos de habitação em rápido aumento estão colocando mais pressão sobre os orçamentos mensais de muitas famílias de classe média - especialmente para aqueles que alugam suas casas.

Neste resumo, examino a relação entre aluguel e renda familiar para várias fatias diferentes da classe média nas 100 maiores áreas metropolitanas. A análise se concentra na acessibilidade do aluguel, e não no preço da moradia ocupada pelo proprietário, porque o objetivo principal dos formuladores de políticas deve ser garantir que todas as famílias possam pagar por uma moradia de qualidade decente. Se as pessoas decidem investir suas economias em um ativo financeiro com potencial de valorização é uma questão separada. A acessibilidade da habitação para aluguel também é mais relevante para o bem-estar das famílias de renda moderada.

Os dados desta análise medem aluguéis e receitas de 2013 a 2017, antes da crise atual. Parece justo presumir que a acessibilidade do aluguel piorará nos próximos meses, portanto, esses resultados devem ser lidos como o melhor cenário.



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Em todas as 100 maiores áreas metropolitanas, famílias de renda média - aquelas que ganham a renda mediana em sua área metropolitana - podiam pagar o aluguel de uma casa mediana em seu metrô gastando menos de 30 por cento de sua renda com aluguel (um padrão benchmark definido pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA). As famílias que vivem em áreas metropolitanas mais caras teriam que gastar uma parcela maior da renda para alugar uma casa típica. Por exemplo, no metrô de Los Angeles, a família média precisaria gastar cerca de 23% da renda mensal para pagar o aluguel mensal de $ 1200 por uma casa média. Em metrôs mais baratos, como Detroit, a família média só precisaria gastar cerca de 15% de sua renda para cobrir o aluguel médio de $ 750.

(É importante ter em mente que o tamanho e a qualidade da moradia que um determinado nível de aluguel comprará varia muito entre as áreas geográficas: US $ 1.200 por mês em Dallas é suficiente para um apartamento de dois quartos e dois banheiros, mas apenas um estúdio no Brooklyn. Da mesma forma, as famílias de renda média em áreas metropolitanas caras tendem a viver mais longe dos centros de empregos e passam mais tempo se deslocando.)

Figura 1: Locatários Figura 1

Existem alguns padrões geográficos distintos na acessibilidade do aluguel. Dois terços dos metrôs mais caros - aqueles com aluguéis médios acima de US $ 1.000 - estão no oeste. Mais da metade dos metrôs de aluguel barato (aluguel médio abaixo de $ 700) estão no Sul, com o restante principalmente no Centro-Oeste. Metros no Nordeste mostram a maior dispersão nos aluguéis médios, de cerca de US $ 600 em Pittsburgh e Buffalo a US $ 1200 ou mais em Boston e Nova York.

Comparar a renda mediana de todas as famílias com o aluguel médio é uma medida um tanto enganosa da verdadeira acessibilidade: mais da metade das famílias dos Estados Unidos possuem suas casas e, portanto, não estão competindo por casas no mercado de aluguel. Como os proprietários de casas ganham, em média, uma renda maior do que os locatários, usar a renda média para todas as famílias superestima o poder de compra de famílias típicas que procuram casas para alugar. A renda familiar média dos EUA é de $ 58.000, mas a renda média para famílias de locatários é de $ 37.000, ou cerca de 65% da mediana geral. Embora a diferença entre as rendas do proprietário e do locatário varie entre as áreas metropolitanas, podemos usar a referência nacional para aproximar o poder de compra de famílias típicas de locatários.

A estimativa de acessibilidade do aluguel mediano para famílias de locatários típicos (aqueles que ganham 65% da renda mediana em sua área metropolitana) mostra um quadro bastante diferente. Em 14 das 100 maiores áreas metropolitanas, uma casa típica de locatário precisaria gastar mais de 30% da renda para alugar a casa típica. Miami é o menos acessível, exigindo quase 40% da renda de um locatário típico, seguido de perto por Los Angeles e San Diego. Mesmo em metrôs mais baratos como Detroit e Dallas, o aluguel médio consumiria cerca de 25% da renda dos locatários. Vários dos metrôs com os níveis de aluguel mais altos têm taxas de renda-renda relativamente baixas porque as rendas são bastante altas: os exemplos incluem Boston, Bridgeport-Stamford CT e Washington DC.

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Figura 2: figura 2 locatários

Cuidado com as lacunas raciais de acessibilidade à habitação

Os EUA têm diferenças de renda persistentes entre os grupos raciais, que se traduzem em habilidades díspares para pagar moradia (Figura 3). Agrupando todas as áreas metropolitanas, a renda das famílias negras é $ 25.000 menos do que a renda das famílias brancas. A renda das famílias hispânicas é $ 23.000 menor do que a das famílias brancas não hispânicas. Essas diferenças de renda significam que, em áreas metropolitanas onde uma família branca típica poderia facilmente pagar o aluguel de uma casa típica, as famílias negras e hispânicas típicas terão um conjunto mais limitado de casas - e bairros - que cabem em seus orçamentos.

Figura 3: figura 3 locatários

Outra maneira de ilustrar a diferença no poder de compra por raça é comparar que parcela da renda uma família negra mediana teria que gastar para alugar a casa mediana em uma área metropolitana, em relação à divisão da renda para famílias brancas medianas para alugar a mesma casa ( Figura 4). O eixo vertical mostra a proporção da renda mediana para a renda familiar negra, o eixo horizontal mostra a proporção da renda mediana para a renda familiar branca. A linha diagonal ilustra onde as taxas de renda renda cairiam se fossem iguais para famílias de negros e brancos. Todos, exceto dois metros, ficam acima dessa linha. As exceções - McAllen e El Paso - são áreas metropolitanas onde a população branca é em grande parte hispânica.

O aluguel médio é superior a 25% da renda para famílias negras típicas em 48 das 100 áreas metropolitanas, e superior a 30% da renda em 14 metrôs. Em nenhuma das 100 maiores áreas metropolitanas, uma família branca típica teria que gastar mais de 25% da renda com aluguel. São Francisco e Minneapolis têm as maiores brechas de acessibilidade entre brancos e negros: as taxas médias de renda para famílias negras típicas são mais do que o dobro das taxas para famílias brancas típicas.

Figura 4: figura 4 locatários

Em todas as 100 áreas metropolitanas, as famílias hispânicas típicas enfrentam taxas de renda de aluguel mais altas do que as famílias brancas não-hispânicas: todas as áreas metropolitanas estão acima da linha de 45 graus na Figura 5. Em 22 dessas áreas metropolitanas, as taxas de renda de aluguel são maiores que 0,25 para famílias hispânicas típicas e, em 5 metros, as taxas de renda de aluguel para hispânicos são maiores que 0,3. Os metrôs com as maiores lacunas de acessibilidade entre hispânicos e brancos não hispânicos estão todos localizados no Nordeste, liderados por Springfield MA e Boston. Os metrôs com as menores lacunas de acessibilidade - Akron OH e Spokane WA - têm uma das rendas mais baixas para brancos não hispânicos.

Figura 5:

As lacunas de acessibilidade racial podem perpetuar a segregação racial?

Durante a economia em expansão nos últimos anos, as famílias típicas de locatários na maioria das áreas metropolitanas conseguiram pagar o aluguel sem esticar seus orçamentos - ao contrário das famílias de baixa renda, para as quais os custos mensais de moradia são uma grande tensão financeira. Mas, à medida que o desemprego aumenta e a renda despenca durante a pandemia do coronavírus, as famílias em todo o país terão dificuldade em pagar por moradia, mantimentos e outras necessidades básicas. A maioria dos domicílios de locatários não tem economias suficientes para suportar vários meses de desemprego - e, ao contrário dos proprietários, eles não podem aproveitar o valor da casa para mantê-los.

As brechas gritantes de acessibilidade racial que existem mesmo em tempos econômicos fortes aumentam os desafios econômicos e políticos para os formuladores de políticas. Como as famílias negras e latinas têm menos renda para gastar com moradia, elas devem escolher entre um conjunto menor de residências - e são menos capazes de competir por moradia em locais desejáveis. O local onde as famílias vivem impacta seu acesso a oportunidades econômicas - em particular, se as famílias com crianças podem pagar por moradia em bairros seguros com escolas de alta qualidade tem consequências de longo prazo. Minha próxima pesquisa, que acompanha esta, mostra que quase todas as áreas metropolitanas experimentam um alto grau de classificação de renda em suas jurisdições: mesmo metrópoles relativamente acessíveis como Dallas e Detroit têm subúrbios exclusivos, caros - e praticamente todos brancos - que são efetivamente fora do alcance da maioria das famílias de renda média.

A maneira mais rápida e direta de ajudar as famílias dos EUA a continuarem a pagar o aluguel ou hipoteca na crise atual é o governo federal enviar pessoas Verificações . No longo prazo, duas melhorias na política de habitação ajudariam a garantir que famílias de todas as raças e todos os níveis de renda pudessem acessar bairros de alta oportunidade. Primeiro, os governos locais devem reformar os regulamentos de uso da terra para permitir moradias menores e de custo mais baixo em todas as áreas residenciais. Em segundo lugar, os governos deveriam aplicar rigorosamente leis de habitação justa existentes que proíbem a discriminação. Além das mudanças na política de habitação, ajudar os trabalhadores negros e hispânicos a conseguir empregos com melhor remuneração é essencial para reduzir as disparidades raciais.